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梦想你是一个咖啡店老板。运营咖啡店也能够看成是一种房地产生意。你供应空间,赚取费用;咖啡仅仅招引顾客的手法。你的赢利取决于每单位空间能赚到多少营收。

你的本钱可分为两种。榜首种是前置本钱(upfront cost)或叫一次性本钱。这是开幕前要付的本钱,包含设备、装潢费用等。前置本钱越高,你开幕前就亏得越多。

另一种是营运本钱(running cost)。这是指开暗地每个月要付的本钱,包含房租、职工薪水、水电瓦斯、咖啡豆等。

假定你开幕 3 个月后,算一算,发现每个月的营收减去营运本钱还有盈余,那祝贺你,表明你有一个挣钱的生意。当然,你或许还有累积亏本——由于前置本钱还没赚回来。但理论上只需情况维持下去,终究你会挣钱。

这也能够称之为“单位经济”(unit economics)健全。你能够说你每服务一位顾客所带来的均匀营收大于营运本钱。(你也能够把“服务单位”界说为“每平方米”或是“每杯咖啡”。)

现代出资人垂青的是单位经济。只需预估单位经济是正的,而且会继续扩展——通常是指营收呈指数型生长,营运本钱呈线性生长——那么就有规划化的潜力。出资人反而不关心前置期的亏本。乃至会觉得前置本钱越高,代表进入门槛越高。台积电的晶圆厂造价数亿美金,但出产的每一片芯片却能带来优渥的赢利。

也因而软件渠道对出资人特别有招引力。例如 Uber,尽管一开端制造 app 的本钱不菲;但有了 app 之后,能够轻松地在全世界运用。所以许多创业公司前仆后继地想要推出渠道,期望招引出资人喜爱。

而 We 公司(本来叫 WeWork)或许是其间最斗胆的测验。其企图把工作空间转为一种服务,就像软件渠道相同。但它的单位经济健康吗?

We 公司请求上市

2010年建立的 WeWork 为“空间即服务”(Space-as-a-Service,SaaS) 运营形式的创始者,首要是替创业者、微型企业或自在工作者供应工作场所,迄今已在全球 29 个国家的 111 个城市建立 528 个同享工作室,凝聚了 52.7 万名会员,有超越半数字于美国之外。

WeWork 的营收首要来自会员资历的出售,声称其服务大幅下降了租借工作室的杂乱度,供应相三个小女子对低价且非固定的租借本钱予会员;自 2014 年起每年的会员数量都以倍数生长,在本年上半年创下 15 亿美元的营收,但亏本了 9.04 亿美元。

W咱们请求上市——“空间即服务”赌博-必威app体育下载_必威体育appios|主页e 供应工作桌租借,依运用人数(称之为“会员”)收费。其一手包揽设备、装潢、营运,以及串联许多工作室服务,如咖啡高清av机、网络、打印、会议室等。让入驻企业不必自己伤脑筋,而且能够把巨大的一次性本钱开销(capital expenditure),转为每个月的营运费用,在金流上更安稳。

除此之外,We 也开发软件东西给入驻的企业,例如“预订会议室体系”、“点咖啡系pic统”、“社交活动规划体系”,期望成为一个“处理一切工作室需求的”软件渠道,也便是“空间即服务”。

We 想要成为企业的“空间渠道”

We 切入了工作租借商场供需两端的缺口。在供应端,一般具有工作大楼的物业业主,只想躺着收租金,不想烦恼装潢、规划、或是打印机坏掉等杂事。而在需求端,一般入驻企业也不想签长时间租约;但短约的租金又比较高。We 一边替物业业主运营空间,另一边让企业能更弹性地运用工作空间。

这听起来很软件、很渠道啊?

“等等,”你说:“那 We 应该做轻财物的reduce软件渠道啊!像 Airbnb 相同两端对接。为何新闻说 We 不光自己持有房地产,帐上还有巨大的租金债款?”

那是由于房地产业者很保存。

We 沉重的租金压力

We 需求许多工作空间。而其运用的大部分空间,不是经过关系企业持有,便是长租。依据其上市请求书,租约均匀租期为 15 年,且不可任意完毕。因而现在 We 帐自驾游上有 472 亿美金的租借付出责任(payment obligations)!

更咱们请求上市——“空间即服务”赌博-必威app体育下载_必威体育appios|主页独特的是 We 不仅是二房东,有时也是大房东——自己交给自己租金。这导致 We 的公司结构十分杂乱,如下图:

许多人以为这种“俄罗斯娃娃”结构是为了避税、躲藏危险或是内部利益输送。的确有或许。事实上 We 公司的利益冲突问题许多,我会在最终列出。

但这种麦妙璇结构也有合理的意图,便是把咱们请求上市——“空间即服务”赌博-必威app体育下载_必威体育appios|主页房地产的运用权跟具有权分隔。

简言之,We 集团包含服务渠道与物业两个部分。这一次融资的是服务渠道,也便是安排表最上方的“The We Company”,其供应“空间即服务”。

另一部分是物业,也便是持有房地产的公司。这一部分的性质更挨近传统房地产业。例如安排表右下角的“ARK”,是一个“全球房地产获得与办理渠道”,也便是实践买工作大楼的私募基金。ARK 购买大楼,再出租给 We 渠道。

相同的,安排表最下方的“我国公司”(CjunglehinaCo)、“太平洋公司”(PacificaCo)、“日本公司”(JapanCo)与“印度公司”(IndiaCo),也都是担任获得工作室的安排。它们再把空间交由 We 渠道运营,让 We 渠道收取 8% 的办理费。

把服务渠道与物业切开,能够分头并进。服务渠道名下没有物业,看起来更“轻”饱满女性,更有生长潜力。而物业公司尽管重财物,但长处是现金流稳健。We 渠道能够打着“科技公司”名号,冲高估值;而物业能够招引喜爱安稳收益的私募基金或是债券出资人。

所以 We 最大的立异都在财政手法上。不过回到本来的问题:为何 We 不是只做软件,而是包含“全程”环节,乃至实践持有物业以及签长约?剖析师 Byrne Hobart 指出两个或许性:

1. 房地产很难做

好的地产有限,是供方商场。假如 We 只做软件,不愿意签长约,物业业主也不愿意冒险测验。

别的,为了要验证 We 的商业形式,也有必要签长约才干锁住本钱、遵循其规划思想,打响全球的品牌形象。

2. 资金廉价

宽松货币政策构成资金很多,需求有潜力的出资机银冰消痤酊会。因而 We 能轻松获得资55125金。其最大出资者,由孙正义建立的愿景基金,可说是引导宽松资金出资越来越高危险的方针的领头羊。

We 靠着一手包揽软件到物业,很快发明了全球知名度,但也累积了严峻亏本。上一年净亏本 19 亿美金,本年上半年亏本也已累积了 9 亿美金。就像咖啡店前期亏本,仅仅扩大了百万倍。下一个问题是:We 的单位经济健康天马座的梦想中文谐音吗?

We 自己也没决心。

We 的单位经济

下图是 We 的单位经济。We 估计每一个新工作空间从开幕前 9 个睚眦月到开暗地 6 个月,至少共 15 个洛鸿影月的亏本期。比及开暗地第 24 个月起进入成熟期,开端挣钱。

但这张图不尽不实。至少有三个疑点。

榜首,此图没有 Y 轴单位!究竟估计亏多少、赚多少?底子没写出来。朴实凭感觉猜?

第二,与实践营收数字不合。依据上市说明书,相较于前年,上一年 We 的总工作咱们请求上市——“空间即服务”赌博-必威app体育下载_必威体育appios|主页空间增pv990加,但1000日元等于多少人民币均匀单位空间的本钱进步,元井あきな单位营收却证券之星削减——没有规划经济。

第三,We 核算本钱的方法很古怪。We 在核算营运本钱时,不认列工作室开幕前的前置时间。这导致房租本钱拖延核算,使得财报上盈余的时间提前。

总咱们请求上市——“空间即服务”赌博-必威app体育下载_必威体育appios|主页而言之,这个形式理论上建立,实务上却没有看到依据。We 用严峻歪曲的数字,才干做出上述的猜测模型。

We 是地产或科技公司

说究竟,We 的渠道战略要成功,有必要证明其能长时间下降每单位服务的本钱。We 提出三种下降单位本钱的方法,分别是长约、规划经济与软件。

长约前面评论过了。We 获得宽松的资金,能与业主签有利的长约。但副作用便是租金负荷沉重,至少绑死 15 年。

规划咱们请求上市——“空间即服务”赌博-必威app体育下载_必威体育appios|主页经济则是忧喜并陈。坏消息前面现已评论了:上一年的单位经济反而比前年恶化。

好消息是 We 声称可将工作室的前置时间缩短至 5 个月,也能下降每一个新增工作桌的本钱。

软件则尚不明亮。We 并购了几家数据剖析公司,计划经过了解入驻企业的运用景象,优化单位本钱。

假如上述战略见效,其空间获得本钱较低、有规划经济,又能透过软件不断进步空间的功率,就有长时间的竞争力。跟着企业趋向更分布式、更弹性的工作环境,We 能帮许多公司一同省钱。仅仅入驻企业的职工或许会觉得有点喘不过气来——怎样这儿没有搁置的走廊、茶水间跟会议室等“冗余”空间,咱们都挤在十分有“功率”的空间内?

但现在看不出依据证明可汪小菲行。只看到 We 的亏本速度咱们请求上市——“空间即服务”赌博-必威app体育下载_必威体育appios|主页直追营收的生长速度。而在商业形式之外,We 有更多危险因子让人敬而远之。包孙政财括:

1. 未证明能应对经济紧缩

2. 据闻赶着上市是由于第二代愿景基金征集不顺,孙正义急需证明榜首代的出资回报率

3. 可疑的杂乱企业结构

4. 由创始人夫妻及亲属把握的董事会

5. 许多内部利益冲突,包含 We 公司付 590 万美金跟公司创始人购买 We 的商标

6. 创始人夫妻豪华的消费情绪,以及“邪教”(cult)般的领导风格

We 跟 Uber 很相似。都结合了庞大的愿景、斗胆到了傲慢程度的创始人,以及更斗胆的首要出资人。再配上宽松的资金环境与晦暗的房地产业,构成无底洞烧钱的新创。现在到了创始人与出资人获利了断的时间。

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